Wenn Kündigung nicht gleich Kündigung ist

Interview mit David Gilg, Leiter Bewirtschaftung Zürich bei Schaeppi Grundstücke

Die Bewirtschaftung scheint eine Aufgabe, welche fast jeder zu verstehen glaubt oder es mindestens rückblickend immer besser wüsste. Ein Thema, welches in der Praxis öfters schwierig scheint, ist die Situation, in welcher eine Mieterschaft frühzeitig die Wohnung verlassen und einen Nachmieter stellen möchte. Ist das tatsächlich komplizierter als es scheint?

Was auf den ersten Blick nach Routine klingt, ist in Wahrheit eine anspruchsvolle juristische Angelegenheit – ich spreche da gerne von einem juristischen «Puzzle mit Zeitdruck» – um nicht Mienenfeld zu sagen. Die sogenannte «ausserterminliche Kündigung» zum Beispiel ist genau genommen gar keine Kündigung – zumindest nicht im rechtlichen Sinn. Gemäss Art. 264 OR handelt es sich um eine «frühzeitige Rückgabe des Mietobjekts». Das klingt banal, hat aber grosse Auswirkungen auf den ganzen Prozess.

 

Inwiefern?

Viele stellen sich vor: Der alte Mieter geht raus, der neue zieht ein. Aus der Optik des ausziehenden Mieters müsste als Verwaltung lediglich Bonität und sogenannte Zumutbarkeit des neuen Mieters geprüft werden. Also kann es sich um nicht viel mehr als zwei Telefonate und ein paar Klicks am Computer handeln und man kann den neuen Mietvertrag zur Gegenzeichnung rauslassen.

 

Und in der Praxis?

In der Praxis ist das weit komplexer. Für die Verwaltung beginnt bereits vor einer Bestätigung an den Mieter ein juristisches, organisatorisches und kommunikatives Zusammenspiel, das sehr präzise abgestimmt sein muss. Nebst der Bonitätsprüfung und möglichen Vertragsausstellung geht es auch um rechtliche und wirtschaftliche Beurteilungen und Rücksprachen mit der Eigentümerschaft, was allein schon mehrere Tage in Anspruch nehmen kann.

 

Und was sind die Erwartungen der Eigentümerschaften dabei?

Die Eigentümer erwarten unsere Handlungsempfehlungen für verschiedene mögliche Szenarien. Es gilt zu entscheiden, ob ein Vertrag auf die neuen Mieter umgeschrieben, ein neuer Vertrag mit gleichen Bedingungen erstellt oder der bisherige Mieter aus der Haftung entlassen werden soll, um beispielsweise Marktmietzinse anpassen zu können. Dem stehen aber Instandstellungskosten, mögliche Leerstandskosten und ein sehr viel höherer Verwaltungsaufwand entgegen.

 

Und währenddessen läuft die Uhr...

Genau. Wenn eine Bewirtschaftung mehr als 10 bis 20 Tage braucht, um einen Nachmieter zu prüfen, wird oft schon über Schadenersatz diskutiert, mögliche Nachmieter drohen abzuspringen. In Städten mit tiefen Leerstandsquoten ist das keine Seltenheit – dort erwarten Mieter schnelle Entscheidungen. Der vermeintlich einfache Vorgang entwickelt sich dann rasch zu einem Wettlauf gegen die Zeit.

 

Ein Streitpunkt ist ja auch immer die Mietzinskaution -für die meisten Mieter sind das grosse Beträge und sie möchten diese möglichst schnell zurückhaben.

Genau. Allein die Hektik rund um deren Erbringung (z.B. die Einzahlung der Kaution auf ein zu eröffnendes Konto) vor einer rechtsgültigen Vertragsüberschreibung oder Wohnungsübergabe reicht oft aus, um einen ohnehin überlasteten Arbeitstag komplett zu sprengen.

 

Wie sieht das mit der rechtlichen Komplexität aus?

Die Interpretation von Gesetzestexten und Ableitung der richtigen Handlungen ist keine leichte Kost. Deshalb setzen wir bei der Schaeppi Grundstücke AG auf visuelle Prozessabläufe, regelmässige Sensibilisierung unserer Teams, klare Kommunikation mit Beilagen zu Bestätigungen und interne Schulungen durch unseren hauseigenen Rechtsdienst.
Unsere Mitarbeitenden aus der Bewirtschaftung agieren als Drehscheibe, das erfordert hohes Fachwissen, viel Erfahrung und Fingerspitzengefühl – und vor allem gute Kommunikation zwischen allen Beteiligten.

 

Das klingt alles ziemlich anstrengend – würden Sie den Job in der Bewirtschaftung jungen Leuten empfehlen?

Es gibt sicher einfachere Jobs. Dafür bringt unsere Arbeit viel Abwechslung mit sich – kein Tag gleicht dem anderen. Gefragt ist hier vor allem die Fähigkeit, schnell und richtig zu kommunizieren, strukturiert zu arbeiten und einen kühlen Kopf zu bewahren – wenn die Praxis wieder einmal ihre eigenen Regeln schreibt.