Einführung neuer Nebenkosten

Interview mit Emanuel Kohli, MLaw, Legal & Compliance bei Schaeppi Grundstücke

Was ist bei der Einführung neuer Nebenkosten zu beachten?

Es sind seitens der Vermieterschaft verschiedene rechtliche Anforderungen zu beachten. Grundsätzlich dürfen der Mieterschaft nur die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarten Nebenkosten belastet werden (Art. 257a Abs. 2 OR). Daher bedürfen neue Nebenkosten einer konsensualen, also einvernehmlichen, Änderung des Mietvertrags oder sie müssen nach den gesetzlichen Bestimmungen einseitig durch die Vermieterschaft eingeführt werden (Art. 269d Abs. 3 OR). Letzteres wird aufgrund rechtlicher Hürden einer konsensualen Mietvertragsänderung der zu empfehlende Regelfall sein. Die neu eingeführten Nebenkosten müssen zudem „nebenkostenfähig“ sein, das heisst, sie müssen mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR).

Gibt es Formvorschriften, die einzuhalten sind?

Neue Nebenkosten oder Änderungen müssen mittels eines vom Kanton genehmigten Formulars – dem sogenannten „amtlichen Formular“ – mitgeteilt werden, genauso wie dies bei Mietzinserhöhungen der Fall ist. Die Vermieterschaft muss die Änderung klar begründen (Art. 269d Abs. 1 OR; Art. 19 Abs. 1 VMWG). Das bedeutet in der Praxis, das die Vermieterschaft die einzelnen neu auszuscheidenden Nebenkostenpositionen im Formular einzeln aufführen muss. Sicherheitshalber ist auch zu empfehlen, bei jeder einzelnen Position den entsprechenden Betrag in Franken aufzuführen. Auch die Frage nach dem „Warum“ sollte im Formular beantwortet werden, beim System mit Akontozahlungen und jährlicher Abrechnung beispielsweise so: „Ausgliederung neuer Nebenkosten zur Abrechnung nach effektivem Verbrauch.“

Spielt die Kündigungsfrist eine Rolle?

Änderungen müssen unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfristen und einer zusätzlichen Bedenkfrist von zehn Tagen auf den nächsten Kündigungstermin hin erfolgen (Art. 269d OR). Damit hat die Mieterschaft die Möglichkeit, den Mietvertrag auf diesen Termin hin selbst noch zu kündigen, falls sie die Änderungen nicht akzeptieren und auch nicht anfechten will (zur Anfechtung siehe unten Ziff. 5).

Was passiert mit dem Nettomietzins, wenn ich Nebenkosten ausscheide?

Wenn zuvor im Nettomietzins enthaltene Kosten als neue Nebenkosten ausgeschieden werden, muss der Nettomietzins um diesen Betrag reduziert werden. Andernfalls würde es sich um eine verdeckte Mietzinserhöhung handeln.

Kann eine Nebenkostenausscheidung angefochten werden?

Die Mieterschaft hat das Recht, die Anpassung oder Einführung neuer Nebenkosten innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anzufechten.
Eine rechtliche Beratung im konkreten Einzelfall und eine sorgfältige Umsetzung sind entscheidend, um die Anforderungen zu erfüllen und um Missverständnisse oder rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.