Vorgehen bei Mängeln am Mietobjekt

Interview mit Emanuel Kohli, MLaw, Legal & Compliance bei Schaeppi Grundstücke 

Feuchtigkeit, Schimmel, defekte Geräte, Heizungsprobleme oder Baulärm: Mängel am Mietobjekt können den Gebrauch einer Wohnung oder eines Geschäftsraums erheblich beeinträchtigen. Für Vermieterinnen und Vermieter wie auch für Mieterinnen und Mieter ist entscheidend, rasch, strukturiert und dokumentiert vorzugehen.

Was gilt rechtlich als Mangel am Mietobjekt?

Ein Mangel liegt vor, wenn sich das Mietobjekt nicht in dem Zustand befindet, der für den vereinbarten Gebrauch vorausgesetzt werden darf. Die Vermieterschaft ist verpflichtet, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem tauglichen Zustand zu übergeben und sie während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten (Art. 256 OR).
Nicht jede Unannehmlichkeit ist jedoch automatisch ein rechtlich relevanter Mangel. In der Praxis wird zwischen kleinen, mittleren und schweren Mängeln unterschieden. Mittlere Mängel schränken die vertragsgemässe Nutzung ein, ohne sie auszuschliessen; schwere Mängel beeinträchtigen die Nutzung erheblich oder vollständig.

Welche Beispiele kommen in der Praxis häufig vor?

Typische Mängel sind etwa:
•    Feuchtigkeit oder Schimmelbildung
•    ungenügende Heizung oder Warmwasserversorgung
•    Wassereintritte
•    Defekte Haushaltsgeräte, sofern sie zur Mietsache gehören
•    Lärm- oder Staubimmissionen durch Bauarbeiten
•    Nicht benutzbare Räume, Keller, Balkone oder Nebenflächen
•    Sicherheitsmängel, beispielsweise bei Türen, Fenstern oder elektrischen Anlagen
Ob ein konkreter Zustand rechtlich als Mangel gilt, hängt immer vom Mietvertrag, vom Alter und Zustand der Liegenschaft sowie vom Ausmass der Beeinträchtigung ab.

Was müssen Mieterinnen und Mieter als Erstes tun?

Mieterinnen und Mieter müssen Mängel, die sie nicht selber zu beheben haben, der Vermieterschaft melden. Unterbleibt diese Meldung, kann die Mieterschaft für daraus entstehende Schäden haftbar werden (Art. 257g OR).
In der Praxis empfiehlt sich eine Mängelanzeige über unser Mieterportal. So kann der Mangel am schnell und effizient behoben werden. Grössere Mängel können auch schriftlich gemeldet werden. Die Meldung sollte den Mangel möglichst genau beschreiben, Fotos oder Videos enthalten und festhalten, seit wann der Mangel besteht.

Wer muss den Mangel beheben?

Grundsätzlich ist die Vermieterschaft für die Erhaltung des Mietobjekts verantwortlich. Entstehen während der Mietdauer Mängel, die die Mieterschaft weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, kann sie insbesondere die Beseitigung des Mangels verlangen (Art. 259a OR).
Kleine Mängel fallen dagegen häufig unter den sogenannten kleinen Unterhalt. Solche kleineren Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen sind je nach Mietvertrag und konkretem Fall von der Mieterschaft selbst zu übernehmen; im Zweifelsfall ist die Abgrenzung sorgfältig zu prüfen.

Darf die Miete einfach gekürzt werden?

Davon ist abzuraten. Das Gesetz sieht zwar vor, dass bei einer Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache eine verhältnismässige Mietzinsherabsetzung verlangt werden kann. Die Herabsetzung gilt grundsätzlich für die Zeit ab Kenntnis der Vermieterschaft vom Mangel bis zu dessen Behebung (Art. 259d OR).
Die Höhe der Reduktion ist aber häufig eine Ermessensfrage. Die Rechtsprechung verlangt mindestens einen Mangel von mittlerer Schwere: Das Bundesgericht bestätigte, dass eine Mietzinsreduktion nur gerechtfertigt ist, wenn „die vermietete Sache zumindest einen Mangel von mittlerer Schwere aufweisen“ muss (4A_333/2015). Die Bemessung richtet sich nach Art, Dauer und Intensität der Beeinträchtigung für die Mieterschaft.

Was ist die Mietzinshinterlegung?

Wenn die Vermieterschaft trotz Meldung nicht reagiert, kann die Mieterschaft unter bestimmten Voraussetzungen den Mietzins hinterlegen. Bei unbeweglichen Sachen muss die Mieterschaft dafür schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbehebung setzen und gleichzeitig androhen, dass künftig fällige Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegt werden (Art. 259g OR).
Wichtig ist: Hinterlegt werden können nur künftig fällige Mietzinse; bereits fällige Mietzinse sind nicht der richtige Anwendungsfall. Mit einer korrekt vorgenommenen Hinterlegung gelten die hinterlegten Mietzinse als bezahlt. Die Hinterlegung dient in erster Linie als Druckmittel zur Durchsetzung von Mängelrechten.

Welche Fristen sind bei der Hinterlegung zu beachten?

Nach der Hinterlegung muss die Mieterschaft ihre Ansprüche innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend machen. Wird diese Frist verpasst, fallen die hinterlegten Mietzinse der Vermieterschaft zu (Art. 259h OR).
Deshalb sollte die Hinterlegung gut vorbereitet werden. Vor allem muss klar sein, welche kantonale Stelle zuständig ist, ab welchem Mietzins die Hinterlegung erfolgen soll und welche Ansprüche anschliessend bei der Schlichtungsbehörde gestellt werden.

Was sollten Vermieterinnen und Vermieter tun?

Für Vermieterinnen und Vermieter ist ein strukturiertes Vorgehen zentral:
•    Meldung ernst nehmen: Jede Mängelanzeige prüfen und dokumentieren.
•    Rasch reagieren: Empfang bestätigen und Abklärung einleiten.
•    Besichtigung organisieren: Zustand vor Ort prüfen oder eine Fachperson beiziehen.
•    Zuständigkeit klären: Handelt es sich um Unterhaltspflicht der Vermieterschaft, kleinen Unterhalt oder einen vom Mieter verursachten Schaden?
•    Massnahmen festlegen: Reparatur, Ersatz, provisorische Lösung oder weitere Abklärung.
•    Kommunikation dokumentieren: Termine, Offerten, Handwerkerberichte und Rückmeldungen festhalten.
Eine transparente Kommunikation verhindert häufig, dass sich ein technisches Problem zu einem rechtlichen Konflikt entwickelt.

Was sollten Mieterinnen und Mieter vermeiden?

Mieterinnen und Mieter sollten insbesondere vermeiden:
•    den Mangel nur telefonisch zu melden, ohne schriftliche Dokumentation.
•    Reparaturen eigenmächtig in Auftrag zu geben, bevor die Vermieterschaft Gelegenheit zur Behebung hatte.
•    den Mietzins ohne vorgängige rechtliche Prüfung eigenmächtig zu kürzen.
•    die amtliche Hinterlegung ohne korrekte Fristansetzung und schriftliche Androhung vorzunehmen.
•    Besichtigungs- oder Handwerkertermine unbegründet zu verweigern.