Nebenkosten: Umstellung von Pauschalen zu Akonto

Im Interview erklärt Anja von der Geschäftsstelle Aarau, warum die Umstellung auf Akontozahlungen bei den Nebenkosten für alle fairer und klarer ist.

Welche Arten von Nebenkostenabrechnungen gibt es?

Grundsätzlich gibt es zwei Abrechnungsmethoden: die Akontoabrechnung und die Pauschalabrechnung.
Bei der Akontoabrechnung leisten die Mietenden monatliche Vorauszahlungen. Einmal jährlich erfolgt eine detaillierte Abrechnung der effektiv entstandenen Kosten. Daraus ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Bei der Pauschalabrechnung bezahlen die Mietenden einen fixen Betrag. Es erfolgt keine jährliche Abrechnung, unabhängig davon, wie hoch die tatsächlichen Kosten ausfallen. Wichtig ist: Nebenkosten dürfen nur verrechnet werden, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind.

Kann eine bestehende Pauschale auf Akonto umgestellt werden?

Ja, eine Umstellung von Pauschale auf Akonto ist grundsätzlich möglich, auch bei einem laufenden Mietverhältnis. Dabei handelt es sich um eine Vertragsänderung. Die Anpassung muss mittels amtlichem Formular mitgeteilt werden und unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfristen erfolgen. Zudem müssen die gesetzlichen Mitteilungsfristen eingehalten werden.

Warum wird von Pauschale auf Akonto umgestellt?

In den vergangenen Jahren unterlagen insbesondere Energie-, Heiz- und Betriebskosten starken Schwankungen. Bei einer Pauschale trägt die Vermieterschaft das Risiko steigender Kosten vollständig selbst, da keine Nachbelastung möglich ist. Eine Umstellung auf Akonto schafft deshalb mehr Transparenz und Kostenfairness:

• Die Mietenden bezahlen die tatsächlich entstandenen Kosten.
• Die Vermieterschaft reduziert das Risiko von Kostenunterdeckungen.
• Starke Schwankungen bei Energiepreisen können besser aufgefangen werden.
• Die Nebenkostenabrechnung wird verursachergerechter.
• Für den Mieter gibt es die-Möglichkeit eines Guthabens bei tieferem Verbrauch.
• Mehr Sensibilisierung beim Mieter für den eigenen Energieverbrauch.

Gerade bei älteren Pauschalen zeigt sich oft, dass die ursprünglich kalkulierten Beträge nicht mehr den heutigen effektiven Kosten entsprechen.

Wie werden die neuen Akontobeträge festgelegt?

Die neuen Akontobeträge werden auf Basis der effektiven Kostenentwicklung berechnet. Hierzu dient der Durchschnitt der letzten drei Abrechnungsjahre als Grundlage. Zusätzlich werden aktuelle Entwicklungen berücksichtigt, beispielsweise:

• Energiepreiserhöhungen
• Allgemeine Teuerung
• Veränderungen bei Service- oder Wartungskosten
• Verbrauchsentwicklungen der Liegenschaft

Das Ziel ist eine möglichst realistische monatliche Vorauszahlung, damit hohe Nachzahlungen oder grosse Guthaben am Jahresende vermieden werden.

Was passiert, wenn Mietende mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden sind? 

Mietende haben das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und bei Unklarheiten Einsicht in die zugrunde liegenden Belege und Unterlagen zu verlangen. Die Vermieterschaft ist verpflichtet, diese Einsicht zu gewähren.
Sind Mietende mit der Abrechnung nicht einverstanden, sollten sie zunächst das direkte Gespräch mit der Verwaltung suchen. Häufig lassen sich Unstimmigkeiten durch eine Erklärung oder Korrektur klären. Bleibt eine Einigung aus, stehen folgende Wege offen:

Schlichtungsbehörde: Mietende können eine Schlichtungsverhandlung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde beantragen. Dieses Verfahren ist kostenlos und oft der erste formelle Schritt.

Mietrechtsorganisationen: Mieterverbände oder Beratungsstellen können die Abrechnung prüfen und bei Bedarf rechtliche Unterstützung bieten.

Zivilgericht: Als letzter Schritt besteht die Möglichkeit, den Rechtsweg zu beschreiten.

Wichtig ist die Frist: Mietende sollten Einwände möglichst zeitnah nach Erhalt der Abrechnung geltend machen. Eine zu lange Wartefrist kann die Durchsetzung von Ansprüchen erschweren.

Welche Nebenkosten dürfen weiterverrechnet werden?

Weiterverrechnet werden dürfen nur tatsächlich entstandene Betriebskosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Typische Beispiele sind:

• Heiz- und Warmwasserkosten
• Wasser- und Abwasserkosten
• Hauswartung
• Allgemeinstrom
• Liftservice
• Kehrichtgebühren

Nicht als Nebenkosten verrechnet werden dürfen hingegen Unterhalts- und Reparaturkosten.