Green Leases: Nachhaltigkeit gemeinsam vertraglich verankern

Im Interview erklärt Kevin von der Geschäftsstelle St. Gallen, wie Green Leases funktionieren und welche Chancen sie bieten.

Nachhaltigkeit im Immobilienbereich endet längst nicht mehr bei der energetischen Sanierung von Gebäuden. Zunehmend rückt auch der Betrieb und die Nutzung in den Fokus. Green Leases setzen genau hier an und schaffen eine verbindliche Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen Eigentümerschaft und Mieterschaft. Ziel ist es, den ökologischen Fussabdruck des Gebäudes gemeinsam zu reduzieren.
 

Worum geht es bei Green Leases kurz gesagt?

Green Leases sind Mietverträge oder Zusatzvereinbarungen, in denen Vermieter und Mieter gemeinsame Nachhaltigkeitsziele festlegen. Ziel ist es, den Energieverbrauch zu reduzieren, Emissionen zu senken und Ressourcen wie Wasser oder Materialien effizienter zu nutzen. Entscheidend ist dabei die Zusammenarbeit beider Parteien, denn ein grosser Teil des Energieverbrauchs entsteht im laufenden Betrieb durch die Nutzerinnen und Nutzer der Liegenschaft.

 

Warum ist das für Vermieterinnen und Mieter relevant?

Für Eigentümerinnen und Eigentümer werden Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien1) immer wichtiger, sei es aufgrund regulatorischer Anforderungen, Marktanforderungen oder Portfoliozielen. Green Leases helfen, diese Ziele im Betrieb der Liegenschaften umzusetzen und messbar zu machen.

Aber eben auch für Mieterinnen und Mieter bringen Green Leases Vorteile: Sie profitieren von tieferen Betriebskosten, einem gesünderen Raumklima und können ihre eigenen Nachhaltigkeitsziele besser erreichen. Gleichzeitig stärkt die gemeinsame Zusammenarbeit die Transparenz und das Verständnis für den Betrieb der Immobilie.

 1) ESG = Environmental, Social und Governance (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung)

 

Was gehört in einen Green Lease Vertrag?

Ein Green Lease besteht in der Regel aus einem einleitenden Nachhaltigkeitsbekenntnis und konkreten vertraglichen Klauseln. Diese definieren die Ziele und die Massnahmen, die von beiden Parteien umgesetzt werden.

Typische Bestandteile sind:

• Zielwerte zur Reduktion von Energieverbrauch und COâ‚‚-Emissionen
• Offenlegung und Austausch von Verbrauchsdaten
• Nutzung von erneuerbaren Energien
• Regelmässige Nachhaltigkeitsgespräche
• Vorgaben zu Wasserverbrauch, Abfall und Recycling
• Anforderungen an Mieterausbauten und Beschaffung
• Massnahmen zu Mobilität, Biodiversität und Reinigung

Die Inhalte werden jeweils auf die Liegenschaft und die Nutzerstruktur abgestimmt. Wichtig ist, dass die Ziele für beide Seiten nachvollziehbar und umsetzbar sind.
 

Gibt es rechtliche Vorgaben in der Schweiz?

In der Schweiz gibt es keine spezifische gesetzliche Definition für Green Leases. Sie bewegen sich innerhalb des bestehenden Mietrechts und der öffentlichrechtlichen Vorgaben, insbesondere im Energie- und Umweltrecht.

Wichtige Rahmenbedingungen sind unter anderem:

• Energiegesetz und -verordnung
• COâ‚‚-Gesetz
• kantonale Bau- und Energievorschriften
• Förderprogramme für energetische Sanierungen

Diese Vorgaben schaffen Anreize für nachhaltige Gebäude und bilden die Grundlage, auf der Green Leases aufgebaut werden können.
 

Welche Hürden treten häufig auf und wie lösen wir sie?

Eine der häufigsten Herausforderungen ist das sogenannte Split Incentive. Die verschiedenen Interessen von Vermieter und Mieter driften bei Investitionen in die Energieeffizienz auseinander. Die Investitionen in Effizienz liegen oft bei der Eigentümerschaft, während die Einsparungen bei der Mieterschaft anfallen. Hier helfen klare Regelungen zur Kostenaufteilung, transparente Zieldefinitionen und ein gemeinsames Verständnis der langfristigen Vorteile.
 

Was sind weitere Hürden?

Nebst den unterschiedlichen Interessen zwischen den Vertragsparteien gibt es auch Unsicherheiten bei der konkreten Vertragsgestaltung sowie fehlende Datengrundlagen für eine fundierte Steuerung. Teilweise besteht auch die Sorge vor zusätzlichem Aufwand im Alltag. Diese Themen lassen sich durch eine schrittweise Einführung, klare Kommunikation und pragmatische Lösungen gut adressieren.
 

Was passiert, wenn vereinbarte Nachhaltigkeitsziele nicht eingehalten werden?

Green Leases können unterschiedlich verbindlich ausgestaltet werden. Während gewisse Vereinbarungen eher als gemeinsame Zielsetzung formuliert sind, enthalten andere klar definierte Verpflichtungen und können bei Nichteinhaltung auch Massnahmen vorsehen. In der Praxis steht jedoch nicht die Sanktion im Vordergrund, sondern die Zusammenarbeit. Über Verbrauchsdaten, regelmässiges Monitoring und Nachhaltigkeitsgespräche werden Abweichungen früh erkannt. Gemeinsam werden darauf basierend Optimierungsmassnahmen definiert und umgesetzt. Dieser partnerschaftliche Ansatz hat sich in der Bewirtschaftung als besonders wirksam erwiesen und schafft langfristig Vertrauen zwischen Eigentümer und Mieterschaft.
 

Was bringt das konkret?

Richtig umgesetzt bieten Green Leases eine Vielzahl von Vorteilen:

• Reduktion von Energieverbrauch und Betriebskosten
• bessere ESG-Bewertungen und Zertifizierungen
• höhere Attraktivität der Liegenschaften am Markt
• geringere Leerstände
• langfristige Werterhaltung der Immobilien
• positive Wirkung auf Image und Reputation

Zudem leisten Green Leases einen konkreten Beitrag zur Erreichung der Klimaziele und zur nachhaltigen Entwicklung des Gebäudeparks
 

Kurzes Fazit?

Green Leases sind ein wirkungsvolles Instrument, um Nachhaltigkeit im Immobilienbetrieb konkret umzusetzen. Sie schaffen klare Rahmenbedingungen, fördern die Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Mieter und tragen dazu bei, ökologische und wirtschaftliche Ziele miteinander zu verbinden. Aus meiner Sicht wird die nachhaltige Bewirtschaftung von Liegenschaften künftig eine zentrale Rolle spielen. Green Leases bieten eine konkrete Möglichkeit, diesen Wandel im Alltag umzusetzen.